【2026年版】住宅ローン控除の大改正完全ガイド｜中古住宅が最大4,500万円・控除期間13年に延長

2026年（令和8年）の税制改正で、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が大幅に拡充されました。最大の注目点は中古住宅（既存住宅）への優遇強化で、子育て・若者夫婦世帯では借入限度額が最大4,500万円・控除期間13年に引き上げられています。本記事では年収別の独自シミュレーションと確定申告手続きまで完全解説します。

※本記事にはアフィリエイト広告（A8.net）が含まれます。

ぜいむたん

住宅ローン控除って毎年聞くんですけど、2026年は何か変わったんですか？

ゆーた

ええ質問やな！2026年は特に中古住宅の控除が劇的に変わったで。借入限度額が最大4,500万円に引き上げ、控除期間も13年に延長された。条件によっては新築より中古のほうが控除額が多くなるケースもある。今日は年収別の具体的なシミュレーションも見せるから、しっかり確認してな！

2026年度 住宅ローン控除改正の全体像

まず、2026年度（令和8年度）税制改正で変わった住宅ローン控除のポイントを一覧で確認しましょう。

ポイントを3つに絞ると：

• ①適用期間が5年延長：2030年まで安心して住宅購入の計画を立てられる
• ②中古住宅の優遇が大幅強化：借入限度額・控除期間・床面積要件すべてが拡充
• ③新築は2028年以降に制限強化：省エネ基準を満たさない新築は2028年入居分から対象外

ぜいむたん

控除率0.7%は変わらないんですね。じゃあ借入限度額が上がった分だけそのまま控除額が増えるということですか？

ゆーた

基本的にはそういうことや。借入限度額が上がれば年末残高も増えて、0.7%掛けた控除額も増えるで。ただし実際に控除が使えるのは「所得税+住民税（上限9.75万円）」の合計額までやから、年収が低い場合は使いきれないこともある点に注意やで！

【中古住宅編】2026年の拡充内容を詳しく解説

借入限度額が最大4,500万円に引き上げ

今回の改正で最も注目すべきは、中古住宅（既存住宅）の借入限度額の大幅引き上げです。住宅の性能区分と世帯の属性によって以下のとおり変わります。

「子育て世帯・若者夫婦世帯」とは、以下のいずれかに該当する人のことを指します：

• 子育て世帯：年齢19歳未満の扶養親族がいる世帯
• 若者夫婦世帯：本人または配偶者の年齢が40歳未満の夫婦

ぜいむたん

「長期優良住宅」って何ですか？普通の中古マンションとどう違うんですか？

ゆーた

長期優良住宅は、耐久性・省エネ性・耐震性など一定の基準を満たしていると国が認定した住宅やで。中古でも認定取得できるから、購入前に「この物件は長期優良住宅認定を受けていますか？」と仲介業者に確認するのが大事やで！

控除期間が10年→13年に延長

2026年の改正では、長期優良住宅・ZEH水準等の中古住宅は控除期間が10年から13年に延長されました。これは従来の新築と同等の控除期間です。

控除期間が3年延びることで、累積控除額はどれだけ増えるでしょうか？借入残高4,000万円で計算してみましょう（簡易計算）：

• 10年間：累計約245万円の控除（残高逓減を考慮）
• 13年間：累計約300万円の控除（同上）

単純に3年分の延長で約55万円以上の追加控除が見込めます（年末残高・税率によって異なります）。

床面積要件が50㎡→40㎡に緩和

従来、中古住宅に住宅ローン控除を適用するには床面積50㎡以上が条件でしたが、2026年改正で40㎡以上に緩和されました（新築と同じ要件）。

これにより、都市部で多い40〜50㎡のコンパクトマンション（ワンルーム・1LDK）でも住宅ローン控除の対象となります。都心部の中古マンション購入を検討している方にとって特に大きな変化です。

【年収・借入額別】独自節税シミュレーション

実際にどれくらい税金が戻ってくるのか、年収と借入額の組み合わせ別に試算しました。

前提条件：長期優良住宅の中古住宅・控除期間13年・控除率0.7%・2026年入居・年末残高は毎年約1.3%ずつ逓減と仮定

パターン①：年収400万円・借入2,500万円（一般世帯）

年収400万円・2,500万円借入の場合、13年間で約207万円の税額控除が見込めます。ただし年収400万円の所得税額は概算で10〜15万円程度のため、控除しきれない分（住民税控除の上限含む）は繰越不可の点に注意が必要です。

パターン②：年収600万円・借入3,500万円（一般世帯）

年収600万円・3,500万円借入の場合、13年間で約290万円の累積控除が可能です。年収600万円であれば所得税・住民税の合計で年間24〜25万円程度の控除を享受できる可能性が高いです。

パターン③：年収800万円・借入4,500万円（子育て世帯）

子育て世帯で4,500万円の長期優良中古住宅を購入した場合、13年間で最大約373万円の控除が見込めます。年収800万円であれば年間の所得税+住民税（上限9.75万円）が十分にあるため、ほぼフルに控除を享受できます。

ぜいむたん

控除しきれない分はどうなるんですか？繰り越せますか？

ゆーた

住宅ローン控除は「税額控除」やから、その年の所得税から差し引ける。でも所得税が少なすぎて使いきれなかった分は、住民税から最大9.75万円まで控除できるんや。それでも余った分は繰り越し不可で消えてしまう。年収が低い方は控除を使いきれないケースが多いから、シミュレーターで確認しておくのが大事やで！

【新築住宅編】2028年以降の注意点

新築住宅については、2026年・2027年入居分は基本的に現行と同様ですが、2028年（令和10年）以降に入居する場合は要注意です。

2028年以降の新築の変更点：

• 省エネ基準適合住宅でなければ原則として住宅ローン控除の対象外
• 経過措置：2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅は、借入限度額2,000万円・控除期間10年で適用可能
• 長期優良住宅・ZEH・省エネ基準適合住宅は引き続き対象

この変更で注目すべき点は、省エネ性能が認定された中古住宅（長期優良・ZEH）のほうが、省エネ基準適合外の新築より控除面で有利になるケースが生まれることです。「新築の方が得」という従来の常識が崩れてきています。

ぜいむたん

2028年以降に新築を買う場合、省エネ基準を満たさないと控除が受けられないんですか？気をつけないといけませんね。

ゆーた

そうやで。2028年以降の新築なら「省エネ基準適合住宅」かどうかをしっかり確認することが最重要や。逆に言えば長期優良住宅やZEH水準の中古物件の方が控除面で有利になるケースも出てくるから、中古も視野に入れて検討するのが賢いで！

住宅ローン控除の手続き方法

1年目：確定申告が必須

住宅ローン控除を受けるためには、入居した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。会社員（給与所得者）でも1年目は必ず確定申告を行います。

必要書類：

• （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 金融機関等からの住宅ローンの年末残高等証明書
• 登記事項証明書（住宅の床面積・取得年月日を確認）
• 売買契約書または建築確認済証等のコピー
• 長期優良住宅の場合：長期優良住宅認定通知書のコピー
• ZEH水準等の場合：省エネ性能評価書のコピー

2年目以降：会社員は年末調整で自動反映

会社員の方は2年目以降、税務署から送付される「住宅借入金等特別控除証明書」と銀行の「年末残高等証明書」を会社の年末調整で提出するだけで、毎年自動的に控除が適用されます。個人事業主・フリーランスの方は2年目以降も毎年確定申告が必要です。

ぜいむたん

確定申告、自分でやるのが心配なんですが……

ゆーた

確定申告は会計ソフトを使えばかなり楽になるで。freee会計やマネーフォワードを使うと、住宅ローン控除の入力もガイドに従って進めるだけ。1年目の確定申告さえ乗り越えれば、2年目以降は会社の年末調整だけで済むから安心してな！

住宅ローン控除 × 節税を最大化する3つのポイント

① 長期優良住宅認定を取得して借入限度額を最大化

中古住宅を購入する際、「長期優良住宅認定」を取得できるかどうかが控除額に大きく影響します。認定があれば借入限度額が最大4,500万円（子育て世帯）になり、控除期間も13年に延長されます。

認定取得には費用（数万〜十数万円）がかかりますが、控除額が大幅に増えるため十分にペイします。不動産会社や売主と交渉して認定取得を条件に購入する方法も検討しましょう。

② 繰上返済のタイミングを慎重に選ぶ

住宅ローン控除は年末の残高×0.7%で計算されます。残高を早く減らすほど控除額が減るため、13年間の控除期間中は積極的な繰上返済はせず、手元資金を運用・節税に活用する方が合理的な場合があります。

特にiDeCo・NISAとの組み合わせを検討しましょう。住宅ローン控除の恩恵を最大化しながら、資産形成も並行して進めることが2026年以降の賢い節税戦略です。

③ 住宅購入後の節税対策をトータルで最適化

住宅ローン控除はあくまでも税金対策の一つです。個人事業主・経営者であれば、住宅ローン控除に加えて、小規模企業共済・iDeCo・経費計上・法人化など複数の節税手法を組み合わせることで、より大きな節税効果を得られます。

ぜいむたん

節税を最大化するって、長期優良住宅の認定を取るのが一番効果的なんですか？

ゆーた

控除額だけ見たらそうやな。でも認定費用もかかるから費用対効果を計算してみることが大事や。それに繰上返済のタイミングやiDeCoとの組み合わせも重要で、トータルで見るのが節税最大化の近道やで！

よくある疑問（FAQ）

住宅ローン控除と確定申告の基礎控除は重複して使えますか？

はい、重複して適用できます。住宅ローン控除（税額控除）と基礎控除（所得控除）は別々の制度で、どちらも適用可能です。2026年度税制改正では基礎控除が最大104万円（恒久分58万円＋時限特例46万円）に引き上げられており、住宅ローン控除との組み合わせで節税効果がさらに大きくなっています。

中古住宅を買って2026年1月に入居しました。控除はいつから受けられますか？

2027年2〜3月の確定申告から受けられます。住宅ローン控除は「入居した年」を含む控除期間13年間（条件を満たす場合）が対象です。2026年1月入居なら、2026年12月31日時点のローン残高が控除の基準となり、翌年の確定申告で申告します。

夫婦で共有名義にした場合、控除はどうなりますか？

夫婦それぞれが住宅ローンを組んでいれば、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。ただし控除対象の借入残高は各自の持分割合に応じた金額が上限となります。夫婦ペアローンや連帯債務の場合は取り扱いが異なるため、税務署や税理士に確認することをお勧めします。

住宅ローン控除を受けている途中で転勤になった場合はどうなりますか？

一時的に居住しなくなっても、転勤終了後に再入居すれば控除を再開できます。ただし転勤中の期間は控除が停止され、控除を受けられる残存期間から転勤期間が差し引かれます（13年の期間は延長されない）。転勤が確定したら速やかに税務署に申告が必要です。

省エネ基準を満たさない中古住宅を2026年に購入した場合、控除は受けられますか？

「その他の住宅」区分として、借入限度額2,000万円・控除期間10年で住宅ローン控除を受けることができます。ただし長期優良住宅やZEH水準住宅と比較すると控除額は大幅に少なくなります。購入前に物件の省エネ性能区分を確認し、認定取得が可能かどうか検討することをお勧めします。

ぜいむたん

FAQを読んで、夫婦ペアローンや転勤の場合など、自分の状況に合わせた確認が大事なんだとわかりました。

ゆーた

そうやで！住宅ローン控除はケースによって細かいルールが違うから、不明点は早めに税務署や税理士に相談するのが一番確実や。特に長期優良住宅の認定取得や申告書類の準備は早めに動いておくことが大事やで！

まとめ：2026年は中古住宅購入の好機

2026年度の住宅ローン控除改正のポイントをまとめます：

• ✅ 適用期限が2030年12月31日まで延長。焦る必要はないが、早めに動けば13年間のフル活用が可能
• ✅ 中古住宅（長期優良・ZEH）の借入限度額が最大4,500万円に引き上げ（子育て・若者世帯）
• ✅ 中古住宅の控除期間が10年→13年に延長。累積控除額が大幅増加
• ✅ 床面積要件が50㎡→40㎡に緩和。都市部のコンパクトマンションも対象に
• ⚠️ 2028年以降の新築は省エネ基準適合外が原則対象外。省エネ認定中古住宅と比較して選択することも重要

特に子育て世帯・若者夫婦世帯で長期優良住宅の中古を購入するケースでは、13年間で300〜370万円超の税額控除が見込める非常に有利な制度になっています。不動産購入を検討しているなら、2026年の改正内容をしっかり把握した上で、最大限に活用してください。

ぜいむたん

2026年は中古住宅を買うチャンスって言われる理由がよくわかりました。長期優良住宅の認定を取れれば13年間で373万円も控除されるんですね。

ゆーた

その通りや！「新築の方が絶対得」という時代は終わりつつあるで。中古でも長期優良住宅認定を取れれば、控除面では新築に引けを取らない。まずは購入候補物件の省エネ性能区分を確認して、早めに専門家に相談することをおすすめするわ！

※本記事は2026年4月時点の情報に基づいています。税制は変更される場合があります。具体的な税務上の判断は、税理士等の専門家にご相談ください。