土地等の負債利子とは？不動産所得の損益通算を自動判定

※本記事にはアフィリエイトリンク（A8.net経由）が含まれます。

アパートやマンションの賃貸経営で不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と相殺する「損益通算」が使えます。ただし、赤字の全額が対象になるわけではありません。土地を取得するために借りたお金の利子にあたる部分は、租税特別措置法41条の4により最初から損益通算の対象から除かれます。本記事では、この「土地等を取得するために要した負債の利子の額」の考え方と計算方法を、借入金が土地と建物にまたがる場合の按分ルールまで含めて解説し、記事内蔵のツールでその場で非通算額を試算できるようにしました。

土地等を取得するために要した負債の利子とは（損益通算の制限の内容）

不動産所得が赤字になった年に必要経費として計上した借入金利子のうち、土地（または土地の上に存する権利）の取得に対応する部分は、他の所得と損益通算する際に「生じなかったもの」とみなされます（租税特別措置法第41条の4第1項）。建物部分に対応する利子はこの制限を受けず、通常どおり損益通算の対象になります。

税理士法人での実務では、賃貸物件を新規取得したオーナーの確定申告で、この欄の記載漏れが真っ先に確認されるポイントの一つです。土地・建物の価額比率を確認せずに支払利息を全額必要経費に計上しただけで終えてしまうと、損益通算できる金額を実際より多く申告してしまう恐れがあります。

建物部分の利子との違い

同じ借入金の利子でも、建物取得に対応する部分には損益通算の制限がかかりません。収益を生み出すのは建物であり、土地は保有しているだけでは収益を生まない資産だという考え方が背景にあります（次章で解説）。この違いを踏まえずに「借入金利子は全額経費だから損益通算もできる」と考えてしまうと、申告後に修正を求められることがあります。

「個人の……各年分の不動産所得の金額の計算上生じた損失の金額がある場合において、当該年分の不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した金額のうちに不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地又は土地の上に存する権利（次項において「土地等」という。）を取得するために要した負債の利子の額があるときは、当該損失の金額のうち当該負債の利子の額に相当する部分の金額として政令で定めるところにより計算した金額は、所得税法第六十九条第一項の規定その他の所得税に関する法令の規定の適用については、生じなかつたものとみなす。」（租税特別措置法第41条の4第1項）

なぜ土地の借入金利子だけが損益通算できないのか（制度の趣旨）

この制限は、土地は建物と異なり使用によって収益を生む資産ではないという考え方に基づき、土地投機に伴う借入金利子を使った損益通算での節税を抑える目的で設けられました。国税庁タックスアンサーNo.2250「損益通算」でも、不動産所得の損失のうち「土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額」は損益通算の対象外と明記されています。

実務上の注意点として、この規定は「損益通算の場面」に限った制限であり、必要経費としての計上そのものを否定するものではありません。青色申告決算書や収支内訳書に記載する支払利息は、あくまで実際に支払った全額です。損益通算の可否を判定する際にだけ、土地対応部分を切り分ける必要があります。

【自動判定】損益通算できない金額の計算ツール

下記に不動産所得の赤字額・支払利息総額・土地と建物の取得価額・借入金総額を入力すると、租税特別措置法施行令26条の6の規定に沿って、土地等に対応する負債利子の額（損益通算できない金額）と、実際に他の所得と通算できる赤字額をその場で自動計算します。

初期値（不動産所得の赤字130万円、支払利息150万円、土地3,000万円、建物2,000万円、借入金5,000万円）で試すと、土地等に対応する借入金の割合は60%、土地等に係る負債利子の額は90万円となり、これが赤字130万円の範囲内におさまるため、損益通算できない金額は90万円、実際に他の所得と通算できる赤字額は40万円と算出されます。

借入金が土地と建物にまたがる場合の按分ルール（措置法施行令26条の6）

一本の借入れで土地と建物をまとめて取得し、土地分・建物分の負債額を明確に区分できないときは、その借入金がまず建物の取得対価に充てられ、次に残った金額が土地等の取得対価に充てられたものとみなして計算することが認められています（租税特別措置法施行令第26条の6第2項）。

借入金の使途を直接区分できる場合

契約上、土地専用のローンと建物専用のローンが別々に組まれているなど、使途が明確な場合はそちらの実額を使います。この場合、上記ツールの「建物優先充当」の簡便法は使わず、土地専用ローンにかかる利子額をそのまま「土地等に係る負債の利子の額」として損失額と比較してください。

区分できない場合（建物優先充当ルールの影響）

このルールで見落とされがちなのは、借入金の総額が建物の取得価額以下であれば、土地に対応する負債利子はゼロになるという点です。たとえば建物2,000万円・土地3,000万円の物件を、頭金で土地代を支払い、借入金1,500万円だけで建物部分をまかなった場合、借入金は全額建物に充当されたとみなされるため、土地等に係る負債利子はゼロとなり、支払利息の全額が損益通算の対象になります（上記ツールで土地3,000万円・建物2,000万円・借入金1,500万円と入力すると確認できます）。単純に「支払利息×土地の取得価額割合÷全体の取得価額」という按分だけで計算すると、この頭金の効果を見落として損益通算できない金額を過大に計算してしまうことがあるため注意してください。

関連する判断土地建物の按分計算ツール｜3方式の比較と税負担の違いを試算

具体的な計算例と確定申告書への記載方法

ここでは、上記ツールの初期値と同じ数値を使って、計算の流れと確定申告書への記載箇所を順に確認します。

計算例

項目	金額
土地取得価額	3,000万円
建物取得価額	2,000万円
借入金総額	5,000万円
年間支払利息	150万円
年間賃貸収入	300万円
利息以外の経費	280万円

この例では、不動産所得の赤字130万円のうち、他の所得と損益通算できるのは40万円のみで、残り90万円は「生じなかったもの」とみなされます。

関連する判断不動産の付随費用 按分計算ツール｜仲介手数料・登記費用を土地と建物に分ける

確定申告書への記載方法

支払利息の全額は青色申告決算書または収支内訳書の「支払利息」欄に記入し、そのうえで確定申告書第一表の「不動産所得」の下にある「うち土地等を取得するために要した負債の利子の額」欄に、ツールで算出した金額（この例では90万円）を記入します。

収支内訳書の記載箇所

白色申告（青色申告承認申請書を提出していない）場合は、この様式の該当欄に計算結果を記入します。

青色決算書の記載箇所

青色申告の場合は、この様式の該当欄に計算結果を記入します。国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用すると、この欄に金額を入力するだけで損益通算の制限を自動的に反映してくれますが、最終的な申告書に正しく反映されているかは必ず自分の目で確認してください。

実務上できる対応と注意点

この規定そのものを回避する方法はありませんが、物件取得前の借入金の設計次第で、損益通算できない金額の大きさは変わります。特に効果が出やすいのは、上記の按分ルールで見たとおり、借入金をまず建物の取得に充てる形にできるかどうかです。

対策の選択肢

これらはいずれも物件取得前の資金計画に関わる話であり、取得後に借入金の充当先を後から変更することはできません。すでに一括借入れで取得済みの物件については、上記ツールの「建物優先充当」の簡便法で試算したうえで、確定申告書への記載を確認する対応が現実的です。

よくある質問（FAQ）

不動産所得が黒字の場合も、この規定の影響はありますか？

不動産所得が黒字の場合、この規定による影響はありません。土地等に対応する借入金利子も含めて、支払利息の全額が所得計算上の必要経費に算入されます。この制限は不動産所得が赤字で、かつ他の所得と損益通算する場面にのみ適用されます。

マンションの一室を購入した場合も計算が必要ですか？

はい、区分所有マンションの一室であっても同様の計算が必要です。売買契約書や重要事項説明書に記載された土地の持分価額と建物価額の比率を用いて按分します。記載がない場合は、固定資産税評価額の比率などを参考にする方法もあります。

土地を相続で取得し、建物だけ借入れで建てた場合はどうなりますか？

建物の建築にのみ借入金を充てたことが明確であれば、その借入金の利子は「土地等を取得するために要した負債の利子」には該当しません。不動産所得が赤字でも、支払利息の全額を他の所得と損益通算できます。土地取得のための借入金ではないことを、資金の流れで説明できるようにしておくことが重要です。

損益通算できなかった土地等の負債利子は、翌年以降に繰り越せますか？

いいえ、繰り越せません。租税特別措置法41条の4は、この部分の損失を「生じなかったもの」とみなす規定であり、青色申告の純損失の繰越控除の対象にもなりません。その年で損益通算できなかった金額は、その年限りで切り捨てられます。

まとめ：土地等負債利子の判定は借入金の充当順で変わる

「土地等を取得するために要した負債の利子の額」は、不動産所得の赤字を他の所得と損益通算する際の金額に大きく影響します。単純な取得価額の比率だけで按分すると、借入金が建物価額の範囲におさまっているケースなどで非通算額を過大に見積もってしまうことがあります。

不動産投資は長期的な視点で行うものであり、借入金の設計を含めた事前の資金計画が、その後の申告実務にも影響します。この記事のツールと計算例が、皆様の不動産所得の申告の一助となれば幸いです。