不動産の付随費用 按分計算ツール｜仲介手数料・登記費用を土地と建物に分ける

マイホームや投資用不動産を買うと、物件価格のほかに仲介手数料・登記費用・不動産取得税といった費用がまとまって出ていきます。これらは「付随費用」と呼ばれ、土地と建物に振り分けて記録しておく必要があります。建物に振り分けた分は減価償却の対象になり、土地に振り分けた分は売却時の取得費として譲渡所得から引けるからです。

ところが実務でつまずくのは、按分の計算そのものではありません。その不動産を業務に使うかどうかで、同じ税金が「取得費」になったり「その年の必要経費」になったりする点です。国税庁のタックスアンサーでも No.3252 と No.2215 に分かれて書かれており、片方だけを読むと逆の結論になります。

この記事では、付随費用の按分を用途の切り替えつきの計算ツールで試せるようにしたうえで、扱いが分かれる税金を一次ソースで整理します。

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不動産購入時の付随費用とは｜取得費になるもの・ならないもの

付随費用とは、不動産を取得するために物件価格とは別に支払った費用のことです。仲介手数料・司法書士報酬・登録免許税・不動産取得税・印紙税・固定資産税の精算金が代表例で、国税庁のタックスアンサー「No.3252 取得費となるもの」に取得費となるものが列挙されています。

同ページは冒頭で「取得費には、売った土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料のほか設備費や改良費なども含まれます」とし、続けて「その他の取得費」として登録免許税・不動産取得税・特別土地保有税・印紙税を挙げています。つまり仲介手数料は購入手数料として、税金類は「その他の取得費」として、それぞれ取得費を構成するという建て付けです。

付随費用	金額の目安	土地・建物への振り分け
不動産仲介手数料	物件価格の3%＋6万円＋消費税が上限（宅建業法46条・告示）	土地と建物に按分
司法書士報酬	数万円〜十数万円	土地と建物に按分
登録免許税（登記費用）	課税標準（固定資産税評価額等）×税率	登記単位で土地分・建物分が分かれる
不動産取得税	固定資産税評価額×3〜4%	土地・建物それぞれに課税（按分不要）
印紙税	契約金額に応じて定額	土地と建物に按分
固定資産税・都市計画税の精算金	引渡日以降の日割り分	土地と建物に按分（売買代金の一部）

固定資産税の精算金が「購入代金の一部」になる理由

固定資産税の精算金を取得価額に含めるのは、売主側でこれが譲渡収入になるためです。国税庁の質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」は、買主が売主に支払う未経過固定資産税相当額について「実質的にはその土地建物の譲渡の対価の一部を構成する」として譲渡収入に算入するとしています。売主の売却代金である以上、買主にとっては購入代金の一部ということになります。

自宅か賃貸かで扱いが逆転する3つの税金

結論から書きます。登録免許税・不動産取得税・印紙税は、その不動産を業務に使うかどうかで扱いが正反対になります。自宅（非業務用）なら取得費に積み上げ、賃貸や事業用（業務用）ならその年の必要経費に落とす、という分岐です。

根拠は2つのタックスアンサーに分かれています。No.3252は取得費に含まれるものとして登録免許税・不動産取得税・印紙税を挙げたうえで、「なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません」と明記しています。その業務用資産の側を書いているのが「No.2215 固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合」で、「業務の用に供される資産に係る次のような租税は、各種所得の金額の計算上必要経費に算入されます」として固定資産税・登録免許税・不動産取得税などを列挙しています（いずれも令和8年4月1日現在法令等・根拠は所基通37-5）。

付随費用	非業務用（自宅・別荘）	業務用（賃貸・事業用）
登録免許税（登記費用）	取得費に算入	その年の必要経費
不動産取得税	取得費に算入	その年の必要経費
印紙税	取得費に算入	その年の必要経費（租税公課）
仲介手数料	取得価額に算入して土地・建物に按分（用途を問わず同じ）
司法書士報酬	取得価額に算入して土地・建物に按分（用途を問わず同じ）
固定資産税の精算金	取得費に算入	取得価額に算入（売買代金の一部）

なお、登録免許税には例外があります。No.2215 は減価償却資産の登録免許税について、特許権・鉱業権のように登録によって権利が発生する資産は取得価額に算入しなければならず、船舶・航空機・自動車のように業務に使うために登録が必要な資産は取得価額か必要経費かを選択できるとしています。土地・建物はこのどちらにも当たらないため、業務用であれば必要経費という原則どおりの扱いになります。

付随費用の按分計算ツール｜用途を切り替えて試算する

土地と建物の価額、支払った付随費用、そして用途（自宅か賃貸か）を入れると、土地分・建物分の按分額と、その年の必要経費になる金額を計算します。用途のボタンを切り替えると、登録免許税・不動産取得税・印紙税の行き先が自動で入れ替わります。

金額はすべて万円単位で入力してください。初期値には、土地6,000万円・建物4,000万円の物件を買ったケースを入れてあります。

「振り分け」の列をどう使うか

初期設定ではすべての費用を按分にしていますが、領収書や納税通知書で土地分・建物分が分かれている費用は、按分せずに直接振り分けてください。ツールの「振り分け」列で「土地のみ」「建物のみ」を選ぶと、その費用は按分対象から外れます。

実務で分かれていることが多いのは次の2つです。

• 不動産取得税：土地と建物で別々に納税通知書が届きます。金額が分かっているなら、行を2つに分けるつもりで、土地分を入力して「土地のみ」、建物分を入力して「建物のみ」を選ぶのが正確です（1行しかないため、どちらかを「その他の付随費用」の行に入れて振り分けを指定してください）
• 登録免許税：所有権移転登記は土地と建物で課税標準が異なるため、司法書士の精算書には土地分・建物分が分けて記載されていることがあります。分かれているならその金額をそのまま使います

按分は分からないときの合理的な推計であって、個別に把握できるなら個別に把握したほうが常に正確です。税務調査で説明を求められたときも、按分より領収書の内訳のほうが強い根拠になります。

付随費用を按分する3つのステップ

按分の手順は、①その費用が付随費用に当たるかを判定する、②土地・建物のどちらかに直接ひもづくかを確認する、③残りを土地と建物の価額比で按分する、の3段階です。いきなり按分してはいけません。個別にひもづく費用を先に抜き出すのが、按分の精度を決めます。

計算例：1億円の土地付き建物を買ったケース

土地6,000万円・建物4,000万円（合計1億円）の物件を購入した場合で計算します。按分比率は土地60%・建物40%です。

仲介手数料は、宅地建物取引業法46条と国土交通省告示によって上限が決まっています。売買代金400万円超の場合は「売買代金×3%＋6万円＋消費税」が上限なので、1億円の物件なら (10,000万円×3%＋6万円)×1.1＝336万6,000円です。

付随費用	金額	土地分（60%）	建物分（40%）
仲介手数料	3,366,000円	2,019,600円	1,346,400円
司法書士報酬	250,000円	150,000円	100,000円
登録免許税	1,500,000円	900,000円	600,000円
印紙税	60,000円	36,000円	24,000円
固定資産税の精算金	180,000円	108,000円	72,000円
不動産取得税（土地）	1,200,000円	1,200,000円	–
不動産取得税（建物）	800,000円	–	800,000円
合計	7,356,000円	4,413,600円	2,942,400円

不動産取得税は土地分・建物分が別々に通知されるため按分せず、それぞれに直接加算しています。自宅として使う場合、最終的な取得費・取得価額は次のようになります。

区分	本体価格	付随費用	合計
土地	60,000,000円	4,413,600円	64,413,600円
建物	40,000,000円	2,942,400円	42,942,400円
合計	100,000,000円	7,356,000円	107,356,000円

一方、同じ物件を賃貸に出す場合は、登録免許税150万円・印紙税6万円・不動産取得税200万円の合計356万円がその年の不動産所得の必要経費になり、取得価額には入りません。取得価額は土地60,000,000円＋2,127,600円、建物40,000,000円＋1,446,400円となります。同じ支払いでも、用途が違うだけで356万円の行き先が変わります。

マンションを買った場合の按分

マンションでも考え方は同じですが、按分の対象が「専有部分（建物）」と「敷地権（土地の共有持分）」になります。一戸建てのように土地が単独所有ではないだけで、土地と建物に分ける点は変わりません。

比率の求め方も一戸建てと同じ順序で検討します。

1. 売買契約書に土地・建物の内訳があるならその金額を使う。内訳が無くても消費税額が書かれていれば、建物価格を逆算できる（土地は非課税、建物は課税のため）
2. 固定資産税評価額の比で按分する。マンションの敷地権は評価額が持分で按分されているため、そのまま使える
3. 建物の標準的な建築価額表を使って建物価格を推計する

新築マンションは売主が課税事業者なので契約書に消費税額が記載されていることが多く、①で決着することがほとんどです。中古マンションを個人から買った場合は消費税が課されないため記載がなく、②か③を使うことになります。

按分した金額が使われる2つの場面

按分をきちんとやる理由は2つです。建物側に振り分けた付随費用は毎年の減価償却費になり、土地側に振り分けた付随費用は売却時の取得費になるからです。どちらも「振り分けを間違えると税金が増える」方向に効きます。

① 建物分は減価償却を通じて経費になる

建物に振り分けた付随費用は建物の取得価額に加わるため、賃貸や事業に使っている場合は耐用年数にわたって減価償却費として経費になります。先ほどの例なら、建物分の付随費用294万円が償却の対象に加わります。

土地は減価償却しないため、建物側に多く配分されたほうが毎年の経費は増えます。だからといって恣意的に建物へ寄せてよいわけではなく、「No.2100 減価償却のあらまし」のとおり取得価額を合理的に算定したうえでの話です。按分比率には必ず根拠を持たせてください。

② 土地分・建物分とも売却時の取得費になる

売却したときの譲渡所得は「譲渡価額 − 取得費 − 譲渡費用」で計算するため、取得費が大きいほど税金は減ります。土地に振り分けた付随費用は取得時の金額のまま取得費になり、建物に振り分けた分は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた残額が取得費になります。

ここで問題になるのが、取得費を証明できないケースです。「No.3258 取得費が分からないとき」によれば、取得費が不明な場合は譲渡価額の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。裏を返せば、資料が無いと譲渡価額の95%が課税対象になりかねないということです。

按分の根拠をどう残すか

不動産は購入から売却まで20年、30年と空くことが珍しくありません。そのときに取得費を証明できるかどうかは、購入した年に何を残したかで決まります。按分計算そのものは1時間で終わりますが、資料が散逸すると取り返しがつきません。

残すべきものは次の5点です。

• 売買契約書・重要事項説明書：土地建物の内訳金額と消費税額が書かれている一次資料
• 仲介手数料・司法書士報酬の領収書と精算書：司法書士の精算書には登録免許税の内訳が載っていることが多い
• 不動産取得税の納税通知書：土地分・建物分が分かれて記載されている
• 固定資産税の課税明細書（購入した年のもの）：按分に使った評価額の根拠になる
• 按分計算書：どの比率で、何を、いくら振り分けたかを1枚にまとめたもの

按分計算書は決まった様式がありません。上のツールの結果表をそのまま書き写す形で構わないので、「比率の根拠・費用の一覧・土地分と建物分の金額・作成日」の4点が入った1枚を作り、契約書と一緒に保管してください。

よくある質問（FAQ）

住宅ローンの融資手数料・保証料・利子は付随費用になりますか？

3つを分けて考えます。借入金の利子は、国税庁「No.3252 取得費となるもの」(7)で「土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子」が取得費に含まれるとされています。つまり入居・使用開始より前の期間に対応する利子は取得費になり、それ以降は自宅なら家事費、賃貸なら不動産所得の必要経費です。一方、融資手数料と保証料は不動産の取得ではなく借入に対する費用なので、原則として取得費には含まれません。賃貸物件なら借入に係る費用として必要経費（保証料は期間対応で按分）になりますが、自宅の場合は経費にも取得費にもならないのが原則です。

引っ越し費用や、入居前に買った家具・エアコンはどう扱いますか？

どちらも付随費用にはなりません。引っ越し費用は不動産を取得するための費用ではなく住み始めるための費用であり、家具・家電・カーテンは建物とは別の資産だからです。賃貸用として購入したエアコンなどが1つ10万円以上になる場合は、建物に含めず器具備品として別に資産計上し、それぞれの耐用年数で減価償却します。建物の取得価額に混ぜてしまうと、本来もっと短い年数で償却できるものを長い年数で償却することになり、経費化が遅れます。

按分の比率は税込金額と税抜金額のどちらで計算しますか？

消費税の経理方法に合わせます。税込経理なら税込金額どうし、税抜経理なら税抜金額どうしで比率を出すのが原則です。混ぜると比率がずれます。土地の譲渡は消費税が非課税、建物の譲渡は課税なので、税込で計算すると建物側の比率が消費税の分だけ大きくなるためです。上の計算ツールは入力した金額をそのまま使って比率を出すので、土地・建物のどちらも同じ基準（税込なら税込、税抜なら税抜）で入力してください。個人が自宅として購入する場合は税込経理になるのが通常です。

自宅として買った物件を、数年後に賃貸に出しました。登録免許税は経費にできますか？

できません。判定するのは取得した時点で業務の用に供されていたかであり、購入時に自宅だったのなら、そのときに支払った登録免許税・不動産取得税は取得費として積み上げたまま扱います。賃貸に転用した後は、建物について業務用に転用した日の未償却残高をもとに減価償却を始めることになります。なお転用にあたっては、非業務用期間についても旧定額法で減価の額を計算して取得価額から差し引く必要があるため、購入時の取得価額（＝按分計算書）が必ず必要になります。

一度決めた按分比率を、あとから変更することはできますか？

計算誤りがあったなら修正申告や更正の請求で訂正します。しかし、有利だからという理由で毎年比率を変えるのは認められません。取得価額は取得した時点で確定するものであり、減価償却の基礎になる金額が年ごとに動くことはないためです。とくに売却時になって「建物の比率をもっと高くしておけばよかった」と遡って変更するのは、減価償却費として既に経費にした金額と整合しなくなります。取得した年に根拠のある比率を1つ決め、その根拠資料ごと残すのが唯一の対応です。

まとめ：付随費用の按分で押さえる4点

付随費用の按分は、計算そのものは価額比を掛けるだけです。難しいのは用途による扱いの分岐を知っているかどうかと、その計算を何十年も証明できる形で残せるかどうかの2点に集約されます。買った年のうちに、上のツールで計算して1枚にまとめておいてください。