- 住宅ローン控除（0.7%・最長13年）の仕組みと2026年最新制度
- 令和8年度改正で中古住宅の借入限度額が最大4,500万円・控除期間13年に拡充
- 初年度の確定申告に必要な書類8〜9点と具体的な申告手順3ステップ
- 2年目以降は書類2点だけで年末調整完結（給与所得者）
- 繰上返済・ペアローン・転勤など注意すべきポイントを網羅
【3分でわかる要約｜2026年・令和8年度改正版（読了目安8分）】
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が最長13年間、所得税・住民税から差し引かれる制度です。2026年（令和8年度改正）の最大の目玉は中古住宅の優遇拡充で、認定長期優良・ZEH水準の中古なら借入限度額が一般世帯3,500万円・子育て世帯4,500万円に引き上げられ、控除期間も10年→13年に延長、床面積要件も40㎡以上に緩和されました。新築は認定住宅で最大5,000万円（子育て世帯）が上限です。手続きは初年度のみ確定申告が必須で、2年目以降は会社員なら年末調整で完結します。本記事では最新の借入限度額一覧・適用条件・初年度の申告手順と必要書類・よくある失敗までを完全網羅します。
住宅ローン控除とは？基本的な仕組みを理解しよう
ぜいむたん
イザーク住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・建築・リフォームした際に、毎年の所得税が軽減される税制優遇制度です。
控除の仕組みは次のとおりです。
- 控除率：年末のローン残高の0.7%を所得税から直接控除
- 控除期間：新築・買取再販13年間、中古（既存）住宅10年間（2026年改正で一部中古も13年に拡充）
- 控除上限：住宅の種類・入居年・世帯属性によって異なる
例えば、借入残高が3,000万円のとき、0.7%の控除額は年間21万円。所得税で引ききれない分は翌年度の住民税（上限9.75万円/年）からも控除されます。
| 項目 | 内容（2026年現在） |
|---|---|
| 控除率 | 0.7%（ローン年末残高に対して） |
| 控除期間 | 新築・買取再販＝13年間、中古＝10年間（改正後一部13年） |
| 合計所得要件 | 2,000万円以下 |
| 床面積 | 原則50㎡以上（40㎡特例あり） |
| 住民税控除上限 | 9.75万円/年 |
2026年の住宅ローン控除制度｜控除額・控除期間・借入限度額
ぜいむたんイザーク2026年（令和8年）に入居する場合の新築・買取再販住宅の住宅ローン控除の借入限度額は、住宅の省エネ性能によって大きく異なります。認定住宅・ZEH水準は2024年から据え置きですが、省エネ基準適合住宅は2024年からの段階的な見直しにより2026年入居分で限度額が縮小されています。
2026年入居・住宅性能別 借入限度額マトリクス（新築）
一般世帯 4,500万円
子育て・若者夫婦世帯 5,000万円
一般世帯 3,500万円
子育て・若者夫婦世帯 4,500万円
一般世帯 2,000万円
子育て・若者夫婦世帯 3,000万円
2024年以降は原則対象外
※2023年末建築確認済みは2,000万円・10年間
控除期間は新築・買取再販住宅（省エネ基準適合以上）が13年間、中古住宅は原則10年間です（令和8年度改正で一部中古も13年に拡充、次章参照）。
住民税からも控除できますが、上限は9.75万円/年（前年課税所得×5%）です。所得税が少ない人でも住民税で補填されるため、フル活用できます。
試算例：住宅性能で控除額はこれだけ変わる
たとえば認定長期優良住宅を購入した子育て世帯（借入限度額5,000万円）が、年末残高5,000万円を13年間維持した場合、年間控除額は5,000万円×0.7%＝35万円、13年間で最大455万円が控除されます。一方、省エネ基準適合住宅の一般世帯（限度額2,000万円）では年間14万円・13年間で最大182万円。同じ住宅ローン控除でも、住宅の省エネ性能と世帯属性によって最大270万円以上の差が生じます。なお実際の控除額は、年末残高・その年の所得税額・住民税額の上限により変動します。
【2026年令和8年度改正】中古住宅の優遇大幅強化
ぜいむたんイザーク令和8年度（2026年）税制改正により、中古住宅（既存住宅）の住宅ローン控除が大幅に強化されました。
- 借入限度額の引き上げ：認定長期優良・ZEH等の中古が3,000万円→大幅引き上げ（下表参照）
- 控除期間の延長：認定長期優良・ZEH水準・省エネ基準適合の中古が10年→13年に拡充（その他一般中古は10年のまま）
- 子育て・若者夫婦世帯への上乗せ：中古でも世帯属性で上限が異なる設計に
- 床面積要件の緩和：中古住宅にも床面積40㎡以上の特例が拡大（原則は50㎡以上。40〜50㎡未満は合計所得1,000万円以下が条件）
令和8年度改正後の中古住宅・借入限度額（2026年入居）（※令和8年度改正内容。最新は国税庁で確認を）
| 住宅の種類 | 一般世帯 | 子育て・若者夫婦世帯 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 認定長期優良・低炭素住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円 | 13年 |
| その他（省エネ非適合） | 2,000万円 | 2,000万円（上乗せなし） | 10年 |
子育て・若者夫婦世帯の定義は、40歳未満の夫婦いずれか、または19歳未満の扶養親族を有する世帯（12月31日現在で判定）です。
令和8年度改正では中古住宅の床面積要件も緩和され、原則50㎡以上のところ40㎡以上で適用できるようになりました（床面積40〜50㎡未満は合計所得金額1,000万円以下が条件。子育て・若者夫婦世帯の上乗せ措置を使う場合は50㎡以上が必要です）。
住宅ローン控除の適用条件｜対象となる人・住宅の要件
ぜいむたんイザーク住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件をすべて満たす必要があります。
人（納税者）の要件
- 合計所得金額が2,000万円以下（その年の所得で毎年判定）
- 住宅ローンの返済期間が10年以上
- 取得・入居した翌年3月15日（還付申告の場合は5年以内）までに確定申告
- 取得した住宅を自己居住用として使用すること
- 取得から6か月以内に入居し、その年の12月31日まで居住していること
住宅の要件
- 床面積が原則50㎡以上（40㎡特例：合計所得1,000万円以下の場合）
- 床面積の2分の1以上が自己の居住用
- 中古住宅の場合：1982年（昭和57年）以降に建築されたこと、または現行の耐震基準に適合すること
- 新築の場合：2024年以降は省エネ基準適合住宅以上が原則必要（2023年末までに建築確認済みの住宅は省エネ非適合でも2,000万円・10年の旧制度が適用）
合計所得金額は「その年」の所得で毎年判定されます。転職や副業収入によって2,000万円を超えた年は、その年分の控除が受けられなくなります。翌年に所得が2,000万円以下に戻れば再度適用可能です。
住宅ローン控除の確定申告手順｜初年度の手続きを詳しく解説
ぜいむたんイザーク住宅ローン控除の初年度は、給与所得者（会社員）も含めて全員が確定申告をしなければなりません。期間は原則として翌年2月16日〜3月15日ですが、還付申告（税金が戻ってくる場合）は1月1日から5年間いつでも申告可能です。
金融機関から届く「年末残高等証明書」、法務局（または「登記ねっと」で480円）で取得する「登記事項証明書」、売買契約書・工事請負契約書の写し、源泉徴収票（会社員）、マイナンバーカードなど計8〜9点を揃える。住宅性能証明書（認定通知書・省エネ証明書等）が必要なケースも確認する。
国税庁の「確定申告書等作成コーナー」（e-Tax）から「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を含む申告書を作成する。e-Taxを利用する場合、登記事項証明書・売買契約書の写しなどは添付省略可能（5年間の保管義務あり）。マイナンバーカードがあればスマホで完結。
e-Taxで電子申告するか、書面で管轄の税務署に提出（郵送可）。還付金は申告後1〜2か月で指定口座に振り込まれる。e-Taxなら処理が早く、3週間程度で還付されるケースも多い。
住宅ローン控除の手続きフロー
提出先: 税務署（e-Tax可）
時期: 1月〜3月（還付申告は1月から）
必要書類: 8〜9点
還付: 申告後1〜2か月
提出先: 勤務先（会社）
時期: 会社指定の年末調整締切日
必要書類: 2点のみ
還付: 12月または翌1月の給与に上乗せ
初年度確定申告 必要書類チェックリスト
✅ 確定申告書（第一表・第二表）
✅ 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
✅ 年末残高等証明書（金融機関より）
✅ 登記事項証明書（法務局/登記ねっと）
✅ 売買契約書または工事請負契約書の写し
✅ マイナンバーカード（または通知カード+本人確認書類）
✅ 源泉徴収票（会社員の場合）
✅ 認定通知書の写し（長期優良・低炭素）
✅ 住宅省エネルギー性能証明書等（ZEH/省エネ適合）
2年目以降の手続き｜年末調整での対応方法
ぜいむたんイザーク2年目以降、給与所得者（会社員）は確定申告は不要で、会社の年末調整で住宅ローン控除を受けられます。書類2点を会社に提出するだけで完結します。
初年度の確定申告をすると、翌年以降に使用する「住宅借入金等特別控除証明書」が税務署から郵送されてきます（控除期間分が一括で届く）。紛失した場合は税務署に再交付を申請できます。
毎年10〜11月頃に金融機関（銀行・住宅金融支援機構等）から送付されてきます。複数のローンを組んでいる場合は、それぞれの金融機関から届きます。Web明細に切り替えている場合はオンラインで確認・印刷。
上記1の証明書がそのまま申告書になっています。年末残高等証明書の数値をもとに必要事項を記入します。freeeやマネーフォワードを使う場合は自動計算されます。
「住宅借入金等特別控除証明書（兼申告書）」と「年末残高等証明書」の2点を会社の経理・総務に提出します。年末調整処理後、12月または翌1月の給与・賞与に還付金が上乗せされます。
自営業・フリーランスの方へ
給与所得者以外の方（自営業・フリーランス・個人事業主）は、2年目以降も毎年確定申告が必要です。申告書の「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に必要事項を記載し、年末残高等証明書とともに提出します。
住宅ローン控除で注意すべきポイント
ぜいむたんイザーク- 転勤で住宅を離れたら控除が止まる — 転勤等でマイホームから転居すると、その年分から住宅ローン控除が受けられなくなります。ただし、転勤が終わって再入居した場合は、残余の控除期間で再開できます（再入居初年度は確定申告が必要）。単身赴任で家族が引き続き居住する場合は対象外となりません。
- 繰上返済でローン期間が10年未満になると控除終了 — 繰上返済によって残りのローン返済期間が10年未満になると、その時点で住宅ローン控除が適用できなくなります。判断の目安として、ローン金利が控除率0.7%を上回る場合は繰上返済による利息軽減が、0.7%を下回る低金利の場合は控除を続ける方が有利になりやすいです。残高・金利・残期間で必ず試算して比較しましょう。
- ペアローンは夫婦それぞれで申告が必要 — 夫婦がそれぞれ住宅ローンを組む「ペアローン」は、夫・妻それぞれが住宅ローン控除を受けられます。ただし、初年度は夫婦それぞれが個別に確定申告する必要があります。また、持分割合と借入額が対応している必要があります。離婚した場合など、居住実態がなくなった側は控除対象外になります。
- 所得2,000万円超の年は控除ゼロ（毎年判定） — 住宅ローン控除の合計所得要件は、適用年ごとに判定します。ストックオプション行使・不動産売却・副業収入などで一時的に合計所得が2,000万円を超えた年は、その年分の控除が受けられません。翌年に所得が戻れば再開できますが、失った控除分は取り戻せません。
- 書類の提出忘れ・紛失で年末調整適用なし — 2年目以降の年末調整では、提出期限（会社指定の締切）に遅れると年末調整での適用ができなくなります。その場合は自分で確定申告（還付申告）が必要です。「住宅借入金等特別控除証明書」を紛失した場合は税務署に再交付を申請できますが、時間がかかるため早めに対処しましょう。
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- 年末残高等証明書の残高を入力する（複数ローンの場合は合算）
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- 来年以降も入力データが引き継がれるため手間が減る
- 給与・医療費・ふるさと納税等の他の控除も一括で申告できる
よくある質問（FAQ）
- 住宅ローン控除の控除率は何パーセントですか？
- 住宅ローン控除の控除率は0.7%です。毎年12月31日時点のローン残高に対して0.7%が計算され、所得税から直接控除されます。所得税で引ききれない分は翌年度の住民税（上限9.75万円/年）から差し引かれます。
- 住宅ローン控除は何年間受けられますか？
- 新築住宅・買取再販住宅（省エネ基準適合以上）は13年間、中古住宅（既存住宅）は原則10年間です。ただし、令和8年度（2026年）改正により、中古住宅でも認定長期優良住宅・ZEH水準・省エネ基準適合住宅は13年間に延長されました。
- 住宅ローン控除の所得要件はどのくらいですか？
- 住宅ローン控除を受けるには、その年の合計所得金額が2,000万円以下である必要があります。この要件は毎年判定されるため、ある年に所得が2,000万円を超えた場合、その年分の控除は受けられません。翌年に所得が2,000万円以下に戻れば再度適用可能です。
- 中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？
- 使えます。令和8年度（2026年）改正により、中古住宅でも借入限度額が大幅に引き上げられ、認定長期優良・ZEH水準であれば一般世帯3,500万円（子育て・若者夫婦世帯4,500万円）、省エネ基準適合住宅なら一般世帯2,000万円（子育て・若者夫婦世帯3,000万円）が上限です。これらの高性能中古は控除期間も10年→13年に延長されました。その他の一般中古住宅は2,000万円・10年（子育て世帯の上乗せなし）です。なお、1982年（昭和57年）以前に建築された住宅は耐震基準適合証明書等が必要です。
- 会社員は2年目以降も確定申告が必要ですか？
- 給与所得者（会社員）は2年目以降は確定申告不要で、会社の年末調整で住宅ローン控除が適用されます。必要な書類は「住宅借入金等特別控除証明書」と「年末残高等証明書」の2点のみです。一方、自営業・フリーランスは2年目以降も毎年確定申告が必要です。
- 住宅ローン控除の申告書類はいつ準備すればいいですか？
- 初年度は翌年1月〜3月15日の確定申告期間中に申告します（還付申告の場合は1月1日から受付開始）。必要書類のうち「年末残高等証明書」は毎年10〜11月頃に金融機関から届きます。「登記事項証明書」は法務局またはオンライン（登記ねっと・480円）で取得できます。早めに揃えておくとスムーズです。
- 床面積40㎡の住宅でも住宅ローン控除を受けられますか？
- 合計所得金額が1,000万円以下の場合、床面積40㎡以上50㎡未満の住宅でも住宅ローン控除が受けられる特例があります。この特例は令和7年度改正で建築確認の期限が2025年12月31日まで1年延長されました。床面積39㎡以下は対象外です。
- 転勤で住まなくなった場合、住宅ローン控除はどうなりますか？
- 転勤等で住宅から転居した年からは住宅ローン控除を受けられなくなります。ただし、転勤が終了してマイホームに再入居した場合は、残りの控除期間で控除を再開できます（再入居初年度は確定申告が必要）。なお、単身赴任で配偶者・子どもが引き続きマイホームに居住している場合は、転居にはあたらず控除を継続できます。
- iDeCoや生命保険控除と住宅ローン控除は併用できますか？
- はい、併用できます。住宅ローン控除・iDeCoの小規模企業共済等掛金控除・生命保険料控除はいずれも独立した控除制度であり、それぞれ適用条件を満たせば合算して控除を受けられます。ただし所得税には限界があるため、全ての控除を使い切れない場合は住民税への振り替え（住宅ローン控除のみ）やキャリープランを設計することが重要です。
- 住宅ローン控除は住民税からも控除されますか？
- 所得税から引ききれなかった分は、翌年度の住民税から最大9.75万円/年（前年の課税所得×5%が上限）控除されます。住民税からの控除は市区町村が自動的に行うため、別途の手続きは不要です。所得が低く所得税が少ない方でも、住民税控除と合わせて控除のメリットを享受できます。
- 省エネ基準に適合しない新築住宅は2024年以降、住宅ローン控除が使えないのですか？
- 2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で省エネ基準に非適合なものは、原則として住宅ローン控除の対象外となっています。ただし、2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅については、2,000万円・10年の控除が適用される経過措置があります。新築住宅を購入・建築する際は、省エネ性能証明書等の取得を必ず確認しましょう。
まとめ
住宅ローン控除は、最長13年間・年間控除率0.7%という強力な節税制度です。令和8年度改正で中古住宅の優遇も大幅に強化され、より多くの方が活用できるようになりました。以下の3ステップで確実に申請しましょう。
認定長期優良・ZEH・省エネ適合・その他のどれに該当するか、子育て・若者夫婦世帯かどうかで控除上限が変わります。ハウスメーカー・銀行の担当者や国税庁のシミュレーターで確認しましょう。
初年度は会社員も税務署への確定申告が必須です。e-Taxを活用すれば添付書類を省略でき、還付も早くなります。マネーフォワードやfreeeを使えば計算明細書の作成も自動化できます。
給与所得者は「住宅借入金等特別控除証明書」と「年末残高等証明書」の2点を会社に提出するだけです。証明書の管理と年末調整の締切日を毎年忘れず確認しましょう。転勤・繰上返済・所得変動には特に注意が必要です。
住宅ローン控除は税制改正で要件が変わるため、入居前に自分の住宅区分の借入限度額・控除期間を確認することが大切です。とくに2026年（令和8年度改正）は中古住宅の拡充という大きな変更点があります。判断に迷う場合は国税庁のウェブサイトまたは税理士にご相談ください。
イザーク免責事項
本記事の内容は2026年6月時点の税制・制度情報に基づいています。税制は毎年改正される可能性があるため、最新情報は国税庁のウェブサイトおよび国土交通省でご確認ください。具体的な税務・法的判断については、税理士等の専門家にご相談されることをお勧めします。本記事の情報を元にした行動により生じたいかなる損害についても、当社は責任を負いかねます。