【所得税】不動産譲渡所得の計算方法と確定申告ガイド | 3,000万円特別控除で節税

不動産を売却して利益が出た場合には、税金計算上の儲けである「譲渡所得」が発生することが多く、その場合には確定申告が必要です。

損失が出た場合には申告は不要ですが、利益が出ているのか損失が出ているのか分からない方も多いのではないでしょうか？

また、損失が発生した場合であっても、一定の場合には申告をすることで給与所得などと相殺することができます。

まずは、自分に利益が出ているのか損失が出ているのかを把握するところから始めましょう。

不動産の譲渡所得の計算方法

不動産の譲渡所得は以下のように計算します。

収入金額 – （取得費＋譲渡費用） – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

つまり、以下4つの構成要素で成り立っています。

収入金額から残り3つを差し引いて所得が算出される形ですね。

収入金額は比較的シンプルです。譲渡相手から受け取った金額と、固定資産税等の精算金が対象です。

受け取りは一般的に手付金と残代金の合計となります。中古物件では固定資産税や管理費等の精算金も収入金額として扱われますので、注意しましょう。

領収書や請求書の保管がないと取得費に算入できませんので要注意です。

なお、建物部分については減価償却（劣化分）を控除する必要があります。具体的な按分・減価償却計算は別記事で解説予定です。

建物や土地の売却のために要した費用が該当します。

特別控除額

特別控除として最も活用されるのが「3,000万円の特別控除（マイホーム控除）」です。

すべての売却に適用されるわけではありませんが、適用要件はそれほど厳しくなく、節税効果が大きいため、必ず適用可否を確認しましょう。

譲渡所得の確定申告に必要な資料

確定申告に必要な資料を以下に整理します。

書類を紛失してしまった場合はどうすればいいですか？

書類がなくなってしまっても「取得費の概算計算」という方法があります。これは売った金額の5%を取得費とみなす方法ですが、実際の取得費より低く見積もられがちなので税金は高めになってしまいます。不動産会社や金融機関に問い合わせると見つかることもありますので、まずは探してみましょう。

不動産譲渡所得の税率はいくらですか？

税率は所有期間によって変わります。5年以上持っていた場合の長期譲渡所得なら所得税15%＋住民税5%で合計20%。5年未満の短期譲渡所得だと所得税30%＋住民税9%で39%になります。さらにマイホーム軽減税率の要件を満たすと、所得税10%＋住民税4%で14%になることもあります。

マイホームを売却したのに確定申告しなかった場合はどうなりますか？

3,000万円の特別控除などの特例は、確定申告期限内に申告しないと使えなくなってしまいます。期限を過ぎると特例が適用できなくなって税金が高くなるだけでなく、無申告加算税というペナルティもかかることがあります。期限に余裕を持って準備しましょう。

まとめ：不動産譲渡所得の確定申告のポイント

不動産譲渡の計算過程を解説しました。実務的にはExcelでの計算や、譲渡所得の内訳書の作成など細かい作業もありますが、基本的な流れは上記の通りです。