【確定申告】建物取得時、リフォーム時の工事費用の按分方法を徹底解説

• 建物本体に係る費用：建物自体の構造部分（基礎、躯体、屋根など）
• 建物付属設備に係る費用：空調設備、電気設備、給排水設備など
• 構築物に係る費用：駐車場、塀、外構工事など

1. 見積書・契約書の確認：各工事項目の金額を把握
2. 工事費用の分類：
   • 建物本体に係る工事費用
   • 建物付属設備に係る工事費用
   • 構築物に係る工事費用
   • 共通費（設計料、諸経費など）
3. 共通費の按分：直接費（建物、建物付属設備、構築物）の金額比率に応じて共通費を按分
4. 按分結果の集計：各区分ごとの金額を集計

• 直接費の集計
  – 建物：2,100万円（基礎+躯体+屋根外壁+内装）
  – 建物付属設備：600万円（電気+給排水+空調）
  – 構築物：100万円（外構）
  – 直接費合計：2,800万円
• 共通費の按分
  共通費の按分率：
  – 建物：2,100万円÷2,800万円＝75%
  – 建物付属設備：600万円÷2,800万円＝21.4%
  – 構築物：100万円÷2,800万円＝3.6%
  
  共通費（諸経費）の按分額：
  – 建物：200万円×75%＝150万円
  – 建物付属設備：200万円×21.4%＝42.8万円
  – 構築物：200万円×3.6%＝7.2万円
• 按分後の最終金額
  – 建物：2,100万円＋150万円＝2,250万円
  – 建物付属設備：600万円＋42.8万円＝642.8万円
  – 構築物：100万円＋7.2万円＝107.2万円
  – 合計：3,000万円

• 工事が複雑になるほど按分計算も複雑になる
• 事務所によって按分方法が異なる場合がある
• 全額を建物とすると減価償却費が小さくなり、所得が大きくなるリスクあり
• 後のリフォーム費用との整合性も重要
• 客観的な基準で按分することが税務調査対策として重要

• 資産として計上する場合
  – 建物や設備の価値を高めるもの
  – 耐久性を向上させるもの
  – 機能を追加・拡張するもの
• 費用として処理する場合
  – 原状回復的な修繕
  – 小規模な補修
  – 定期的なメンテナンス

譲渡所得の計算においては、資産計上できるリフォーム費用は、取得費に加算できるため、所得が小さくなり納税者に有利となります。

• 工事を3つに分類する
  – 資産計上対象：給排水設備工事、電気設備工事など
  – 共通費：解体工事、廃材処理費用など
  – 対象外（費用処理）：小規模修繕、クリーニングなど
• 共通費を按分する
  共通費の按分方法
  1. 資産計上対象と対象外の金額比率を計算
  2. その比率に応じて共通費を按分
• 最終的な資産計上額を計算
  対象外に按分された共通費を含む金額は無視し、資産計上対象に集計された金額（本体＋按分された共通費）を最終的な資産計上額とします。

• 各区分の集計
  – 資産計上対象：350万円（キッチン+浴室+電気）
  – 対象外（費用）：80万円（壁紙+床）
  – 共通費：70万円（解体+諸経費）
  – 直接費合計：430万円（資産+対象外）
• 共通費の按分
  共通費の按分率：
  – 資産計上対象：350万円÷430万円＝81.4%
  – 対象外（費用）：80万円÷430万円＝18.6%
  
  共通費の按分額：
  – 資産計上対象：70万円×81.4%＝57万円
  – 対象外（費用）：70万円×18.6%＝13万円
• 最終的な資産計上額と費用処理額
  – 資産計上額：350万円＋57万円＝407万円
  – 費用処理額：80万円＋13万円＝93万円
  – 合計：500万円

• 建築・リフォーム時の見積書は詳細な内訳付きのものを保管
• 工事写真やビフォーアフター写真も保存（特に大規模リフォーム時）
• 支払いの領収書や振込記録も証拠として保管
• 契約書には工事内容の詳細が記載されているか確認
• 按分計算の根拠資料として少なくとも7年間は保管